最近，有機構撰文稱，目前，中國一線城市房屋總價值可買下半個美國。這讓很多人想起，當年日本房地產泡沫破滅之前，東京的房價可以買下整個美國的“前車之鑒”。

我春節后接到的大多數的電話，都是要么問要不要賣掉在一線城市的房子，要么是要不要出手買一線城市的房子。買者和賣者都懷著深深的恐懼，表示看不懂現在一線城市的行情。我理解他們的情緒，因為我也看不懂為什么瘋漲。就如同很多人看不懂，為什么錢江新城市西城區一個11平米的破破爛爛的大雜院里的破房子，能夠賣到530萬，每平米達到了46萬的天價。

這兩天不斷有人告訴我，現在房子幾乎一天一個價格，真的是瘋了。在中國房地產的歷史上，這種現象有個學術名稱：“恐慌性購買”，而過去的歷史表明，在恐慌下參與這個瘋狂的游戲的，都成了人生贏家，而每次預測房價泡沫要破滅的，都成了被恥笑的對象。然而，這一次，是歷史重演，還是歷史的終結？

之前在很多文章中，對于包括一線城市、熱點城市、重點城市在去庫存和貨幣寬松背景下出現上漲以及大漲，筆者都有過詳細的分析。而且特別告訴大家，按照房地產進入過剩階段的“二八定律”，20%以上的城市的房產是可以投資的安全產品，除非中國經濟崩潰。然而，對于北方還春寒料峭，供暖季都沒有結束的情況下，房地產進入如此瘋癲的狀態我的確始料不及，就如同我沒看懂去年杭州房價上漲了50%左右一樣。

我不認為諸如大城市的種種優勢，什么教育啊，公共服務啊，未來人口流入的預期啊這些陳詞濫調可以解釋當下的瘋漲行情。因為這些優勢不是突然就有的，而是一直就存在。去庫存的政策和貨幣的寬松也是過去一段時間很多人的預期。在我看來，唯一可以解釋當下熱點城市瘋漲行情的就是這個瘋狂的游戲中的一些玩家通過“首付貸”等金融手段進行的加杠桿行為。在經歷一段時間的遮遮掩掩之后，房地產加杠桿的事實已經逐漸的在浮出水面，當然，水很深，不一定全部浮出，但浮出的一小部分已經讓人非常駭人。

《第一財經日報》報道杭州的杠桿情況，“從3月初開始，杭州對小貸公司、P2P等為購房者發放首付款進行排查，初步掌握的數據顯示，杭州首付貸存量規模在20億元以上。”而首付貸的參與者，包括中介機構、開發商、小貸公司、互聯網金融平臺，以及一些正規的銀行機構都卷入其中。通過“首付貸”等加杠桿行為，購房者的首付比例事實上可以降到10%，如果通過多個平臺反復拆借，甚至可以做到零首付。

杭州查出來的“首付貸”規模盡管只有20億，但其放大效應不容忽視。這種加杠桿行為帶來的，是杠桿的不斷放大和反復的炒作，由于資金來源和操作的隱蔽，其中蘊藏的風險根本難以控制。特別是，由于“首付貸”這種產品本身的高收益性，誘使很多正規銀行參與其中，在銀行的房貸中，究竟有多少是“首付貸”，根本難以查清，風險有多大，只有在房價下跌的時候才能知道。

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